最近发了一篇说说，说【高考是一种保险】。那么我再随便谈谈【年轻人该不该买房】的问题。我不会写太长，主要谈的就是〔买房vs租房〕的特点。我主要从风险和心态来谈谈这个问题。
我认为是，房价无论涨跌，大多数年轻人都没必要去买，也不存在所谓「刚需」的说法，因为除了买房，房是可以租的。『租房』这种行为风险很可控，有利于心态，以及长期成长。
至于房价未来走势，我当然也是有很多看法的。我短期长期都是看跌的，如果细论，我头不痛的时候可以写两三万字的文章来论述 ，但实际上，房价哪怕涨或者跌都是未知数。我的观点以及我认可的人的观点都可能错，但我觉得就算房价也有涨的可能，但对于大多数年轻人来说，租房更妥善一些。
[em]e401341[/em]──────────────────────────[em]e401341[/em]
最重要的一点，「房租」是和「工资」匹配的，虽然房价涨，房租也在涨，在10余年来中国一线城市的租售比已经降低了几倍，房租的涨幅和物价/工资/cpi这些是锚定的。而房价的变化更像是一类投机资产，一类投资品的涨跌幅。虽然都是同一个东西，但涨跌幅却完全不同，为什么呢？
正是「买房」是刚需的这个论点恰恰错了，而是「租房」是刚需的，正是因为「衣食住行」这些是生活的刚需。所以人要么买房，要么租房，但往往背井离乡，打工收入更高，所以对于大多数平民百姓来说，租房是一个刚需。那是因为他是一个刚需，所以这种产品的卖价和租价之间的相关系数会差距如此大。对比其他的东西，比如以太坊的价格和以太坊的出借（预售）年化率，股价和股息等等，房价房租是弱相关性，而其他物资的价格和租金则是强相关性。由于租房是刚需，所以房东和租客之间的出售价必须达到市场平衡，不然工资租不起房，房东也租不出去，就取得不了收益了。
在这个世界上，并不是所有的刚需都一定要靠买的，许多东西我们日常接触的时候，他都只有「使用权」，而没有「所有权」。比如我们的所有游戏账号，共享单车，出租车；等等一系列东西我们都日常接触而使用到它的使用权。这是很正常的，租房也没有任何丢脸的。
[em]e401341[/em]──────────────────────────[em]e401341[/em]
租房避免了风险。由于房租是和物价/工资匹配，所以一直租房，这个模式是可以持续下去的。除非因为重大疾病/经济危机导致长期的失业等等。那种可能性很小，实在不行的话，也有老家的农村房可以住等等。就算房价上涨，租房的人也不会损失什么。买房是投资品，租房是刚需品。没选择买房这个投资品的人，也未必没有在其他方面投资跑赢买房者的机会。而且买房的人也有可能会亏。
对于年轻人来说，房价都太高了。中国人的平均净资产只有46万，中位净资产只有16，30岁以下，年轻人存款10万以上的都是极少数。同时中国目前的房价和收入比例已经达到全世界历史上的高位，如下图（2023的比较新的数据了），已经超过了日本房地产泡沫峰值时的两倍了。大多数买房都要所谓掏空6个腰包，都要贷款，绝大多数人是能不用自己全款买的，甚至首付都要靠凑。大多数人向往城里，而城里的房大多数是7位数起步的，这样就必须要借钱上杠杆，这属于是『透支未来』。
透支未来不利于心态，如果用自己的全部资金甚至借资金去买房，不管房价长期看涨还是看跌，短期必然是会有波动的。面对巨大的波动的时候，自己的心态容量就会被大大侵占，这个时候就很难有理智思维去专注于自己手头的事情，去自我成长。有些能够巨额成长的事情是需要平心静气，是需要厚积薄发的，比如做一些生意，在前期看不到回报，那你要有一部分存款才能支撑你在这段时间去探索的；而有房贷的人，每个月都要不停工作还贷，贷款数额还在增加，工资不一定增加，很难存下钱，也很难给自己留下自由的时间去探索自己，或者去投入那些短期没有回报的东西。
作为一个年轻人，大多数很难去，一下子倾注到那种要花几十年的投资，人需要慢慢成长，而不是一步登天。给自己上那么大的枷锁，那么大的压力，有的时候不但不会给人带来动力，还会把人变成病例。
[em]e401341[/em]──────────────────────────[em]e401341[/em]
自己的资金状态已经变成了负债和杠杆的状态（房贷），那么手头就没有闲余的资金去抓住其他的机会。当一个人自己的知识在不断成长的时候，迟早会遇到各种自己能看好的机会，无论是生意上工作上股市上还是b圈上，当自己已经借贷买房的时候，拿不出资金，就错过了很大的机会成本。这就是买房这个事情的不灵活性了──房子我们不能一平方米一平方米的买，要买就买整个，而股票都能一股一股的买，比特币能0.0000……1个的买，黄金也能0.1克这样的买etf，他的可分割性很差。
既然可分割性很差，那就很难买到市场平均涨幅；选择房地产的「位置」很重要，而往往工作前景好的地方，房地产前景会好，但也不存在绝对关系，同时自己向往工作的城市也往往一定是以看好房地产为主，一个城市是否宜居和它未来房价涨跌也不存在绝对关系？如果为了房价涨而买房，选择了自己不想工作的城市，就有很多弊端。大多数20多岁的年轻人是很难把这一系列的东西都权衡好，选择好一个城市，然后这城市中的一个小区的。
既然买房只能重仓，选房也难，那么除非你有极大的资金，至少要上亿，然后平均买入各个优质城市的不同地带的房产，达到一个收益平衡，避免因为选址的原因而失败。但有这么大资金的人，可能房子都当消费品，也不需要考虑这个问题了。普通人没法一个平方米一个平方米的买房，就只有去买入地产指数，买到所有房地产公司的平均涨幅。而房地产公司的股价，在2015年前，基本上是和房价涨势差不多的。头部房地产股，比如万科a涨幅也跟北上广的房子涨幅差不多。但到2018往后，地产指数已经腰斩两三倍，但房价也没有腰斩这么多。房价关心着国家的命脉，国家肯定会让他软着陆的，但对于房地产公司来说，比如恒大这些，也不可能是完全可以救赎；房地产指数的抗风险能力比房价都还差。
[em]e401341[/em]──────────────────────────[em]e401341[/em]
那再谈谈高考和买房呢？这是年轻人面对的抉择之一。时代变迁越来越快，人类的知识量已经达到每两个月翻一番的水平。在重要决策点做好选择，往往比死堆时间努力重要。而大多数人可能花6年的时间在中学备考，但选专业的时候就花一两个月急匆匆的选择；买一套房子，把二三十年未来的收入都压进去，但根本在20多岁刚出社会的时候没法了解城市的变迁，也没法去一个很好的选址，甚至不知道，除了房地产还有其他的投资品可以选择。这些都是不利于心态高风险的，除了堆时间提倡勤奋之外，把更多的时间用于去思考自己未来的选择肯定更重要，选择自己的天赋和从事事业的专业，选择自己要倾注长期的资产，而不是人云亦云，更不要把自己5年以上甚至是数10年的希望和时间都压在某个东西上面，除非你已经对他做了超过几年的调研，这种心态和视角是一个人应该学会的。
再谈谈恋爱和买房呢，如果很多人因为谈恋爱的原因把买房当做刚需，那你自己不仅在年轻的时候承担上了房地产的几倍资产杠杆风险，还承担了恋爱被分手的风险——在资产杠杆上面加上的感情杠杆。如果因为房价亏损，导致个人身价亏损甚至负债，然后妻离子散，这样的风险是更大的。而在20余岁的时候，只有20余年的生活经验，不到10年的社会经验，就去冒险做二三十年的事情的规划，这是非常武断可怕的。一个人应该分清自己生活中的各项事情，并平衡自己的能力去面对各种事业，在商言商，在爱言爱；把感情和事业分开，不然大多数人吃不消的。中国的0~17岁孩子平均养育成本达到了53万元，而80%人的净资产都达不到这个水平，甚至要用到父母的钱才能维持育儿，别说恋爱中的花销了。而大多数要求刚需买房的人往往是恋爱对象的家长，而大多数家长也并不支持不婚不育，甚至晚婚晚育，那这一系列都给自己的家庭、自己的资产、自己的心态诸多方面带来的打压。顺便说一句，我觉得恋爱并不是人生一定要追求的，相反的时间、金钱、知识这些通用的东西反而更有价值。应该把自己打造成一个长寿的人、一个有财富的人、一个有学识的人（或者其中的某一部分），让自己的人格变得完整和丰富起来，而不是试图找到所谓的“另一半”去丰富自己的人生。
最后再说一下房价我长期看跌，无论从政策面（三条红线两条杠，以及未来可能的房地产税）、人口面（人口持续老龄化减少、年轻人生育意愿减少）、数据面（居民杠杆率、租售比等）、资产面（其他新型资产比如比特币、以太坊的出现和发展）、技术面（未来远程办公、3d打印和量产新房、垂直农场、自动驾驶等等），我都觉得房地产存在极大风险。当然这里不再谈了。上面一切都没有谈到这些下跌的风险，只是说到了房价可涨可跌，但年轻人买房都不是一个妥善的选择。当然如果你有千万上亿甚至更多资产，买房当做一种消费娱乐，那我自然也没话说。不过任何买卖都是有机会成本的。
★──────────────────────────★
Key points
①不论房价涨跌，大多数年轻人买房不利于心态和风险。因为除了买房，还有租房的选择。
②买房不是「刚需」，买房是一种投资品，租房和住房才是刚需。
③房租和房价呈现弱相关性，这正是因为租房是一种刚需。相反的，房租则合物价以及「工资」呈现强相关性。租房避免了风险，增加了生活的掌控感，有利于个人成长的长期心态。
④对于大城市买房来说，动辄百万往上的资金，对于大多数年轻人来说，不仅是属于投资，而且属于──重仓型投资、风险性投资。大多数甚至涉及到借贷。
⑤借贷不仅毁坏了自己的心态，还丧失了这些资金，可以投资其他东西的机会成本，以及因为房贷的原因牺牲了自己的自由时间。
⑥房地产的可分割性差──不像股票可以一股一股买，比特币可以0.0001个的买，黄金也可以按克买，而房地产甚至很难一平米一平米的买。大多数普通年轻人很难做到仓位管理。
⑦房地产选址太重要，而这也是个难事。其他资产你可以买入大盘买入指数，买入这个资产所有方方面面的平均涨幅；而房价你买错位置了，哪怕整体再涨，你这个房也可能会跌（甚至烂尾）。
⑧无论是高考还是买房，把太多的时间用于堆砌和无效努力，不如适当把时间用于观察、选择，测试性的投入和反思，慎重决策，而不是一下子压掉自己几年几十年的未来时间和资金，这很重要。
⑨为了恋爱买房的人不值当，在商言商，在爱言爱。理想的恋爱应该是AA制的。一个追求自由恋爱的人，也应该追求在恋爱中对自己的财产管理是自由的；对恋爱有占有欲的人，同样也应该追求对私有财产的不可侵犯。
⑩与其追求用另一半去填补自己内心的空虚，不如努力成就最好的自己──把自己打造成一个完整的人，一个长寿的人、一个有财富的人、一个博学的人、……这比什么都重要。而追求个人成长，押注房产可能是毁灭性的。